Berlin, 3. Juni 2008.
„Energieschleuder“ oder besonders „sparsames Haus“? Zuverlässige Informationen über den Energieverbrauch eines Gebäudes waren bisher vor der ersten Heizkostenabrechnung selten zu bekommen. Der Energieausweis für Gebäude soll jetzt für mehr Transparenz im Immobilienmarkt sorgen. Je höher die Energiepreise steigen, desto mehr lohnt es sich für Miet- und Kaufinteressenten auf die Energieeffizienz eines Gebäudes zu achten und diesen Aspekt in ihre Entscheidung für eine Immobilie einzubeziehen. Der Energieausweis zeigt, wie gut die energetische Qualität eines Gebäudes ist und hilft den zukünftigen Energieverbrauch abzuschätzen. Mieter und Käufer sollten nach dem Energieausweis fragen und verschiedene Gebäude mit Hilfe des Energieeffizienzlabels im Energieausweis miteinander vergleichen.

Energieausweis als Orientierungshilfe für Hausbesitzer
Für Hausbesitzer ist der Energieausweis eine wichtige Orientierungshilfe und ein optimaler Einstieg in die energetische Gebäudemodernisierung. Denn er weist übersichtlich die energetischen Mängel des Hauses auf und zeigt, mit welchen wirtschaftlichen Modernisierungsmaßnahmen die Energiebilanz verbessert werden kann.

Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis
Den Energieausweis gibt es in zwei Varianten. Der ausführliche Bedarfsausweis basiert auf einer technischen Analyse des Gebäudes. Dafür nimmt der Energieausweisaussteller den energetischen Zustand von Dach, Wänden, Fenstern und Heizung genau unter die Lupe. Ob jemand viel heizt oder wenig, spielt für die Bewertung des Gebäudes im Energieausweis keine Rolle. Grundlage für den einfachen Verbrauchsausweis sind dagegen die Heizkostenabrechnungen der Bewohner aus den letzen drei Jahren. Das Ergebnis im Verbrauchsausweis ist deshalb auch vom individuellen Heizverhalten der Bewohner abhängig. Beide Energieausweisvarianten enthalten Empfehlungen für Modernisierungsmaßnahmen, mit denen man den Energieverbrauch im Gebäude senken kann.

Die Qualität muss stimmen
Ob Bedarfs- oder Verbrauchsausweis, Eigentümer sollten auf die Qualität des angebotenen Energieausweises bzw. der Beratungsleistung des Ausstellers achten. Die Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena) empfiehlt, auch beim Verbrauchsausweis eine Vor-Ort-Begehung durchführen zu lassen. So kann der Aussteller die Plausibilität der vorliegenden Verbrauchsdaten besser überprüfen und die Modernisierungsempfehlungen ausgehend vom konkreten Gebäude ermitteln. Bekommt ein Mieter oder Käufer den Energieausweis vorgelegt, sollte er vor allem feststellen, ob es sich um einen Bedarfs- oder einen Verbrauchsausweis handelt. Davon hängt es ab, welche Art von Informationen er über ein Gebäude bekommt. Die dena empfiehlt bei Wohngebäuden den Bedarfsausweis.
Wer sein Gebäude vermietet, verkauft oder verpachtet, muss ab dem 1. Juli 2008 einen Energieausweis vorlegen. Für Wohngebäude bis einschließlich Baujahr 1965 ist der Energieausweis ab diesem Zeitpunkt Pflicht, für jüngere Wohngebäude ab dem 1. Januar 2009. Gebäudeeigentümer haben prinzipiell die Wahl zwischen einem Bedarfs- oder einem Verbrauchsausweis. Eine Pflicht für Bedarfsausweise besteht bei Neubauten sowie ab dem 1. Oktober 2008 bei energetisch unsanierten Bestandsgebäuden mit weniger als fünf Wohnungen, für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde.

Fragen und Antworten zum Thema:

Wann kommt der gesetzliche Energieausweis für Wohngebäude?
Der Energieausweis wird ab 1. Juli 2008 schrittweise verpflichtend. Eigentümer müssen dann bei Vermietung oder Verkauf ihrer Immobilie den Energieausweis potenziellen Mietern und Käufern vorlegen. Für Wohngebäude, die bis Ende 1965 fertig gestellt worden sind, gilt diese Vorschrift ab dem 1. Juli 2008 und für später errichtete Wohngebäude ab dem 1. Januar 2009.
Bis einschließlich 30. September 2008 können sich Eigentümer entweder für einen Bedarfs- oder einen Verbrauchsausweis entscheiden. Danach gilt: Einen Bedarfsausweis braucht man für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, für die ein Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde. Es sei denn beim Bau selbst oder durch spätere Modernisierung wurde mindestens das Niveau der 1. Wärmeschutzverordnung von 1977 erreicht. In einem solchen Fall ist auch ein Verbrauchsausweis zulässig. Für alle anderen Bestandsgebäude besteht weiterhin Wahlfreiheit. Für Neubauten sind bereits seit 2002 Bedarfsausweise vorgeschrieben.

Was sagt welcher Energieausweis über ein Gebäude aus?
Ähnlich wie das Energieeffizienzlabel beim Kühlschrank informiert der Energieausweis über die energetische Qualität eines Gebäudes und zeigt, wie viel Energie man fürs Heizen und Warmwasserbereitung in dem konkreten Gebäude benötigt. Wissen sollte man allerdings, dass es zwei Varianten von Energieausweisen gibt. Der Bedarfsausweis basiert auf einer technischen Analyse des Gebäudes. Dafür nimmt der Energieausweisaussteller den baulichen Zustand von Dach, Wänden, Fenstern und Heizung genau unter die Lupe. Ob jemand viel heizt oder wenig, spielt für die Bewertung des Gebäudes im Bedarfsausweis keine Rolle. Grundlage für den Verbrauchsausweis sind dagegen die Heizkostenabrechnungen der Bewohner aus den letzen drei Jahren. Das Ergebnis im Verbrauchsausweis ist deshalb vom individuellen Heizverhalten der Bewohner abhängig. Beide Energieausweisvarianten enthalten Modernisierungsempfehlungen. Das sind konkrete Vorschläge für Sanierungsmaßnahmen, mit denen man den Energiebedarf eines Gebäudes deutlich senken kann.

Was zeigt das Energieeffizienzlabel im Energieausweis?
 Das Label mit dem Farbverlauf von „grün“ bis „rot“ ist das Kernstück des Energieausweises. Beim Bedarfsausweis zeigt der eine Pfeil, wie es um den Primärenergiebedarf, ein zweiter, wie es um den Endenergiebedarf bestellt ist. Bei der Berechnung des Endenergiebedarfs wird nur die Energiemenge berechnet, die tatsächlich vom konkreten Gebäude benötigt wird. Beim Primärenergiebedarf  wird darüber hinaus die gesamte „Vorkette“ berücksichtigt. D.h. die Energiemenge, die für die Erkundung, Gewinnung, Verteilung und Umwandlung der jeweils eingesetzten Energieträger (z.B. Heizöl, Gas, Strom, erneuerbare Energien) nötig ist. Wird in einem Gebäude zum Beispiel mit Öl geheizt, kommt es bei der Bewertung im Energieausweis grundsätzlich schlechter weg, als wenn im selben Gebäude erneuerbare Energien zum Einsatz kommen.
Beim Verbrauchsausweis gibt es nur einen Pfeil. Um den Energieverbrauchskennwert zu ermitteln, wird der tatsächliche Energieverbrauch für Heizung und Warmwasserbereitung mithilfe eines standortbezogenen Klimafaktors bereinigt. So führt beispielsweise ein hoher Verbrauch in einem einzelnen harten Winter nicht zu einer schlechteren Beurteilung des Gebäudes.

Lassen sich aus dem Energieausweis die anfallenden Energiekosten ablesen?
Nein. Im Energieausweis findet man dazu keine konkreten Angaben. Allerdings lassen sich die Energiekosten grob abschätzen. Der Energieausweis zeigt, welche Energieträger im Gebäude zum Einsatz kommen und wie hoch der Energiebedarf des Hauses (Bedarfsausweis) bzw. der Energieverbrauch seiner Bewohner (Verbrauchsausweis) ist. Kennt man den aktuellen Energiepreis, so lassen sich die tendenziell anfallenden Energiekosten in etwa ausrechnen. Allerdings sollte man beachten: Für die Höhe der tatsächlichen Energiekosten ist der Energieverbrauch entscheidend. Dieser ist jedoch individuell sehr unterschiedlich und hängt stark vom jeweiligen Nutzerverhalten, der tatsächlichen Witterung und ggf. vom Leerstand des Gebäudes ab.

Quelle: Deutschen Energie-Agentur GmbH (dena)